Depuis des années, les investisseurs considéraient la dette française comme plus sûre que l’italienne, ce qui lui permettait d’emprunter à des taux plus faibles. Or aujourd’hui, alors que l’écart se resserre à 7 points de base, la hiérarchie traditionnelle vacille.

Le niveau d’endettement français, conjugué à des déficits structurels persistants, pèse sur la confiance des investisseurs. Les perspectives de réformes budgétaires ne sont pas assez convaincantes pour apaiser les marchés, qui exigent désormais une prime de risque plus élevée pour prêter à la France. Même si l’Italie demeure confrontée à des défis de long terme, elle parvient à stabiliser sa gestion budgétaire et à rassurer les marchés. Le fait que le rendement du BTP reste contenu à 3,584 % témoigne d’une acceptation par les investisseurs de cette “nouvelle normalité”.

Avec les taux longs à la hausse dans toute l’Europe, les investisseurs comparent sévèrement les obligations souveraines. Un pays perçu comme plus risqué voit son rendement monter plus fortement que ses pairs. Ici, la France est pénalisée dans ce jeu d’équilibrage alors que son Premier ministre, Sébastien Lecornu, a démissionné au bout de 27 jours et moins de 24 heures après avoir nommé son gouvernement.

Pour la France, la première conséquence est une augmentation du coût de la dette même si la différence est faible. Mais, surtout, la France perd l’avantage systématique face à l’Italie, ce qui affaiblit le statut de la France comme référence centrale dans la zone euro. Pour inverser la tendance, Paris devra renforcer sa rigueur budgétaire, clarifier ses choix et restaurer la confiance des marchés.

Ce renversement traduit également une redistribution des repères dans l’évaluation du risque souverain. Les marchés semblent désormais privilégier la crédibilité actuelle plutôt que l’historique ou le simple niveau de dette. Si plusieurs États réputés “safe” montrent des signes de faiblesse, la confiance globale dans l’union monétaire pourrait être remise en cause.





 

Sur le segment des maturités 10 ans, l’OAT française évolue actuellement autour de 3,46 %, à moins de 15 points de base du BTP italien, coté à 3,59 % (données au 19 août 2025). Un écart historiquement faible, quand on se souvient qu’il dépassait 80 points de base il y a encore un an. Selon le Financial Times, il s’agit du resserrement le plus marqué depuis la crise de 2008.

Ce mouvement traduit une remise en cause de l’ordre établi : alors que l’OAT était traditionnellement perçue comme une valeur refuge intermédiaire, entre le Bund allemand et la dette périphérique, elle converge désormais avec le profil de risque italien. La perception de la prime de risque française est donc en train de se revaloriser à la hausse.

Deux dynamiques opposées expliquent cette convergence. Côté français, les signaux sont clairement dégradés : déficit public à 5,8 % du PIB en 2024, dette autour de 114 % du PIB, et perspectives de consolidation budgétaire incertaines. L’agence Moody’s a d’ailleurs abaissé la note souveraine en décembre 2024, pointant l’absence de trajectoire crédible de réduction du déficit. À cela s’ajoute une instabilité politique persistante qui complique le vote d’un budget rectificatif et fragilise la visibilité à moyen terme.
Côté italien, la situation s’avère paradoxalement plus favorable. Bien que le stock de dette reste supérieur (environ 140 % du PIB), la trajectoire est orientée à la baisse : déficit en repli à 4,3 % du PIB en 2024, projections à 2,8 % pour 2026, et un gouvernement Meloni qui réussit à convaincre les marchés de sa discipline budgétaire. La prime de risque italienne par rapport au Bund s’est réduite à moins de 100 points de base, son plus bas niveau depuis 2009 souligne Reuters.

Pour les investisseurs obligataires, cette convergence modifie le paysage du risk-reward en zone euro. La France, qui était jusqu’ici positionnée dans le « core » avec un spread maîtrisé, voit sa courbe se rapprocher des pays périphériques. Si la dynamique actuelle se poursuit, Paris pourrait bientôt emprunter plus cher que Rome, renversant une hiérarchie de long terme.
Ce scénario a plusieurs implications. D’une part, il renforce l’attrait relatif des BTP italiens, qui offrent encore un portage supérieur pour un risque de crédit qui n’apparaît plus significativement plus élevé que celui des OAT. D’autre part, il fragilise le statut de la France au sein de la zone euro : un coût de financement supérieur pourrait accélérer l’effet boule de neige de la dette et limiter les marges de manœuvre budgétaires, en particulier dans un environnement de taux directeurs durablement élevés.
Enfin, cette inversion potentielle pourrait également influer sur les allocations de portefeuille institutionnelles : certains investisseurs, historiquement surpondérés en OAT par rapport aux BTP, pourraient être tentés de rééquilibrer en faveur de l’Italie. Les prochaines semaines seront déterminantes : tout signe de blocage politique à Paris ou de dérapage supplémentaire du déficit renforcerait ce réalignement des courbes.

 

La différence entre les villes est assez impressionnante. Une personne au Smic qui obtiendrait un prêt bancaire pour acheter un bien immobilier peut emprunter un peu plus de 90 000 euros. Un chiffre en nette progression. Une évolution qui ne doit rien aux réévaluations du Smic qui sont plus faibles que celles des prix de l’immobilier, selon une enquête du site VousFinancer.com. Le site montre en effet que la baisse des taux d’emprunt entre 2010 (3,95%) et 2018 (1,8%) sont en faveur des emprunteurs. « Si bien que la capacité d’emprunter d’un salarié touchant le Smic a connu une forte progression de 41%. Ledit salarié peut ainsi prétendre, en 2018, à une enveloppe de 93 506 euros pour son achat contre seulement 66 340 euros en 2010 » résume le journal Sud Ouest.

Une somme qui permet d’acheter 10m2 à Paris, 26m2 à Bordeaux et à Lyon. Bordeaux est d’ailleurs la seule ville où les personnes qui touchent le smic ont vu le nombre de mètres carrés qu’ils peuvent acheter baisser (- 4 m2) à cause de l’explosion du prix de l’immobilier. Mais dans la plupart des grandes villes l’augmentation des surfaces accessibles est vraiment intéressante et permet d’acheter des surfaces décentes : Clermont Ferrand (56m2), Grenoble (43m2) et Marseille (40m2) bénéficient le plus de la baisse de taux d’intérêt. Ces villes ont connu les progressions les plus importantes ces dernières années.

Des calculs qui prennent en compte un emprunt sur 25 ans, avec un apport de 10% et des mensualités de 33% du Smic. Le site indique par ailleurs que la plupart des personnes qui empruntent avec ce type de situation financière sont des jeunes de moins de trente ans avec un endettement inférieur à 33%.

L’argent n’avait pas été si peu cher depuis un bon moment. En septembre, les Français qui se sont endettés ont en moyenne bénéficié d’un taux à 1,41% contre 1,48% en août. Pour ceux qui ont emprunté sur 15 ans, le taux moyen a été de 1,26% et de 1,48% sur 20 ans, soit des taux quatre fois plus faibles que ceux proposés au début des années 2000.

Du côté des explications, l’Observatoire Crédit Logement explique que la période de la rentrée est propice à cette tendance et que le contexte est particulièrement favorable cette année.  « Les établissements bancaires rafraîchissent leurs offres commerciales, pour bénéficier de l’embellie saisonnière de la demande, avant qu’elle n’entre en sommeil à l’approche de l’hiver », explique l’organisme cité par Le Figaro.

« Depuis octobre 2015, les taux des crédits immobiliers accordés pour acheter un bien ancien ont reculé de 0,86% (1,38 % en moyenne en septembre), de 0,83% pour un bien neuf (1,44 % en moyenne septembre) et de 0,7% pour les travaux (pour 1,45 % en septembre). En ce mois d’octobre quelques établissements continuent à baisser leurs taux » rapporte le quotidien.
 

En août, le volume des crédits a atteint 23 milliards d’euros après les 21,2 milliards d’euros du mois de juillet. D’après les chiffres de la Banque de France, que rapporte l’article, « il s’agit du plus gros volume mensuel depuis au moins 2003 - les statistiques ne remontant pas au-delà. Les renégociations de crédits ont représenté la moitié de ces nouveaux prêts, les particuliers faisant jouer la concurrence entre banques pour obtenir un meilleur taux, et réduisant ainsi leur montant de remboursement ou la durée de leur crédit. »
Le secteur immobilier est donc dans une situation très positive – comme nous l’avions rapporté ici. Un contexte suffisamment favorable pour, outre encourager la renégociation des emprunts déjà contractés, des primo-accédants se décident à franchir le pas. Reste à analyser les effets sur le long terme sur l’économie de cette bonne passe.

Guy Hoquet, Century 21 et Laforêt ont communiqué des chiffres très encourageant pour le marché de l’immobilier. Les trois réseaux d’agences immobilières avances de progressions des ventes respectivement de + 16,2%, +9,8% et 14% pour le troisième trimestre 2016.

« Les taux n'ont jamais été aussi bas, les banques offrent même à leurs clients de renégocier leurs crédits pour les aligner aux prix actuels du marché de l'emprunt, tandis que les prix, si on les compare aux années précédentes, sont dans une tendance baissière » explique le directeur de Guy Hoquet, Fabrice Abraham, cité par l’Agence France Presse.

A la fin de l’été, les taux d’intérêts pour les crédits immobiliers aux particuliers étaient en moyenne de 1,48%, de quoi encourager ceux qui avaient un projet d’achat à passer à l’action. Une situation que Fabrice Abraham qualifie de « parenthèse enchantée ». Les vendeurs ont aussi compris que c’était le moment de mettre des biens sur le marché sans risquer de devoir trop casser les prix, particulièrement pour l’ancien.

La part de financement par emprunt a ainsi largement augmenté par rapport à la même période l’an dernier : 81% du montant global de l’achat contre 75,5%. « Dans ce contexte porteur, les réseaux d'agences immobilières observent des délais de ventes plus courts à l'échelle nationale: ils passent de 92 à 89 jours en moyenne chez Guy Hoquet, et 90 jours chez Century 21 (-5 jours). Dans la capitale, ces délais sont encore plus courts: 65 jours (-2 jours) chez le premier, 67 jours (-5 jours) chez le deuxième » commente l’AFP.

Les prix n’ont pas pour autant augmenté avec une moyenne nationale qui va de 2 400 euros à 2 774 selon les estimations. Après quatre années de repli, il n’est pas encore possible de parler de rebond de l’immobilier mais plutôt d’un retour à la normal.