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Corporate management
Contrat de syndic : un cadre légal clair mais massivement bafoué
Depuis 2015, le contrat de syndic est régi par un modèle type défini par décret. Ce modèle, imposé à tous les professionnels, précise les clauses obligatoires, les prestations incluses dans le forfait de base et les honoraires pour prestations particulières. Le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025, relatif à la qualité de syndic d’intérêt collectif, est venu renforcer ce cadre, rappelant le caractère impératif du contrat type.
Or, selon la CLCV, 71 % des contrats étudiés comportent au moins une irrégularité, et 35 % enfreignent directement le modèle légal. Ces écarts peuvent aller de la simple omission à la falsification pure de clauses. Dans certains cas, le contrat modifie les définitions du mandat ou supprime des mentions sur les honoraires. Ces pratiques compromettent l’un des principes fondamentaux du droit de la copropriété : la transparence des conditions contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Or, selon la CLCV, 71 % des contrats étudiés comportent au moins une irrégularité, et 35 % enfreignent directement le modèle légal. Ces écarts peuvent aller de la simple omission à la falsification pure de clauses. Dans certains cas, le contrat modifie les définitions du mandat ou supprime des mentions sur les honoraires. Ces pratiques compromettent l’un des principes fondamentaux du droit de la copropriété : la transparence des conditions contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Des clauses abusives aux effets directs sur le patrimoine des copropriétaires
Les irrégularités constatées par la CLCV ne sont pas de simples erreurs de forme. Elles ont des conséquences financières et patrimoniales immédiates pour les propriétaires. D’abord, de nombreux syndics continuent d’indiquer leurs honoraires hors taxes (HT), rendant difficile toute comparaison entre offres concurrentes. Pour un immeuble de vingt lots, la différence entre un montant HT et TTC peut représenter plus de 1 000 € par an, selon les estimations de MoneyVox.
Ensuite, 17 % des contrats incluent des vacations horaires différenciées — pratique interdite par le décret — permettant au syndic de facturer différemment selon la nature ou l’heure d’intervention. Dans certains cas, des prestations déjà incluses dans le forfait annuel sont refacturées comme « prestations particulières ».
Les frais de relance ou de mise en demeure constituent un autre poste de dérive : ils varient de 40 € à 90 € pour un simple courrier, alors que leur coût réel est marginal. Ces frais, imputés aux copropriétaires débiteurs, finissent souvent par alourdir les charges globales de la copropriété.
Ensuite, 17 % des contrats incluent des vacations horaires différenciées — pratique interdite par le décret — permettant au syndic de facturer différemment selon la nature ou l’heure d’intervention. Dans certains cas, des prestations déjà incluses dans le forfait annuel sont refacturées comme « prestations particulières ».
Les frais de relance ou de mise en demeure constituent un autre poste de dérive : ils varient de 40 € à 90 € pour un simple courrier, alors que leur coût réel est marginal. Ces frais, imputés aux copropriétaires débiteurs, finissent souvent par alourdir les charges globales de la copropriété.
Risques juridiques : un mandat potentiellement entaché de nullité
Au-delà des coûts, la non-conformité d’un contrat de syndic pose un risque juridique majeur. En droit, le mandat du syndic est soumis à des conditions strictes : il doit être adopté en assemblée générale sur la base d’un contrat conforme au modèle type. Si le contrat est irrégulier, le mandat peut être contesté et, dans certains cas, annulé. Selon les juristes interrogés par Llico.fr, « un contrat de syndic non conforme peut être frappé de nullité relative, voire absolue si les clauses contredisent le décret d’application ». Une telle nullité prive le syndic de tout pouvoir de représentation : les décisions qu’il a prises peuvent être invalidées, les dépenses engagées remises en cause.
Pour les copropriétaires, cela signifie des risques concrets : impossibilité d’exécuter certaines décisions, blocage des comptes de la copropriété, voire nécessité de convoquer une assemblée extraordinaire pour élire un nouveau syndic. Dans les situations litigieuses, la copropriété peut aussi perdre du temps et de l’argent en procédures, ce qui fragilise encore sa gestion.
Pour les copropriétaires, cela signifie des risques concrets : impossibilité d’exécuter certaines décisions, blocage des comptes de la copropriété, voire nécessité de convoquer une assemblée extraordinaire pour élire un nouveau syndic. Dans les situations litigieuses, la copropriété peut aussi perdre du temps et de l’argent en procédures, ce qui fragilise encore sa gestion.
